マンション管理適正化指針

　　我が国におけるマンションは、土地利用の高度化の進展に伴い、職住近接と
いう利便性や住空間の有効活用という機能性に対する積極的な評価、マンショ
ンの建設・購入に対する融資制度や税制の整備を背景に、都市部を中心に持
家として定着し、重要な居住形態となっている。

　　その一方で、一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、各区
分所有者等の共同生活に対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有
者間の意志決定の難しさ、利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、建
物構造上の技術的判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で、多くの課題
を有している。

　　特に、今後、建築後相当の年数を経たマンションが、急激に増大していくもの
と見込まれることから、これらに対して適切な修繕がなされないままに放置される
と、老朽化したマンションは、区分所有者自らの居住環境の低下のみならず、ひ
いては周辺の住環境や都市環境の低下など、深刻な問題を引き起こす可能性
がある。

　　このような状況の中で、我が国における国民生活の安定向上と国民経済の
健全な発展に寄与するためには、管理組合によるマンションの適正な管理が行
われることが重要である。

　　この指針は、このような認識の下に、管理組合によるマンションの管理の適
正化を推進するため、必要な事項を定めるものである。

　　マンションは、今や我が国における重要な居住形態となり、その適切な管理
は、マンションの区分所有者等だけでなく、社会的にも要請されているところであ
る。

　この資産価値をできる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保できるよう
に、以下の点を踏まえつつ、マンションの管理を行うことを基本とするべきであ
る。

　１　マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理
組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映され
るよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。特
に、その経理は、健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要があ
る。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契
約を締結する必要がある。

　２　管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員として
の役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、
その役割を適切に果たすよう努める必要がある。

　３　マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため、管理組合
は、問題に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、
主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。

　４　マンションの管理の適正化を推進するため、国、地方公共団体及びマンショ
ン管理適正化推進センターは、その役割に応じて、必要な情報提供等を行うよ
う、支援体制を整備・強化することが必要である。

　　管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、
その意見を反映することにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営
は、情報の開示、運営の透明化等、開かれた民主的なものとする必要がある。
また、集会は、管理組合の最高意思決定機関である。したがって、管理組合

の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整備し、集会
において適切な判断が行われるよう配慮する必要がある。

　　管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等
を遵守し、マンションの区分所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要
がある。

　　管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、その作成にあ
たっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律に則り、「中高層共同
住宅標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分
所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じて、その改正を行う
ことが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マンションの区分所有者
等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した
具体的な住まい方のルールを定めておくことが肝要である。

　　管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理
者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、
その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。

　　管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共
用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要
である。

　　特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐
車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平
な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有
者等の負担を明確に定めておくことが望ましい。

　　管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されてい
ることが重要である。このため、管理費及び特別修繕費等について必要な費用
を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経理を行い、適正に管理す
る必要がある。

　　また、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとと
もに、マンションの区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示する
ことにより、経理の透明性を確保する必要がある。

　　マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るために
は、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応
するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てて
おくことが必要である。

　　長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、必要に応じ、マンション管理
士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行っ
て、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。

　　長期修繕計画のの実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正
かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが
必要である。

　　管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書
等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分
所有者等の求めに応じ、適時閲覧をできるように配慮することが望ましい。

　　なお、建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討
を行う際には、必要に応じ、建替えについても視野に入れて検討することが望ま
しい。建替えの検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知
させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形
成を図りながら進めることが必要である。

　　マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえながら、全
棟の連携をとって、全体としての適切な管理がなされるように配慮することが重
要である。

　　また、複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分との利害の
調整を図り、その管理、費用負担等について適切な配慮をすることが重要であ
る。

　　マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、
売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管
理に関する事項に十分に留意する必要がある。

　　また、マンションの区分所有者等は、マンションの居住形態が戸建てのものと
は異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方であることを十分に認識し、その
上で、マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、管理組
合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するととも
に、定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。そのために
も、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等に関する理
解を深める必要がある。

　　専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは付属施設の使
用方法につき、マンションの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づい
て負う義務と同一の義務を負うことに十分に留意することが重要である。

　　管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識した
うえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委
託内容を十分に検討し、書面をもって管理委託契約を締結することが重要であ
る。

　　なお、管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前
に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するととも
に、マンション管理業者の行う説明会を活用し、適正な選定がなされるように努
める必要がある。

　　また、管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、当該
契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活
用し、管理事務の適性化が図られるよう努める必要がある。

　　万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合
は、当該マンション管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンショ
ン管理業者の所属する団体にその解決を求める等の措置を講じることが必要で
ある。

　　マンションの管理は、専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共
団体及びマンション管理適正化推進センターは、マンション管理士制度が早期に
定着し、広く利用されることとなるよう、その普及のために必要な啓発を行い、マ
ンション管理士に関する情報提供に努める必要がある。

　　なお、管理組合の管理者等は、マンションの管理の適正化を図るため、必要
に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の知見の活用を考慮するこ
とが重要である。

　　マンションの管理の適正化を推進するためには、「中高層共同住宅標準管理
規約」をはじめ必要な情報・資料の提供、技術支援等が不可欠である。

　　このため、国及び地方公共団体は、必要に応じ、マンションの実態の調査及
び把握に努め、マンションに関する情報・資料の提供について、その充実を図る
とともに、特に、地方公共団体、マンション管理適正化推進センター、マンション
管理士等の関係者が相互に連携をとり、管理組合の管理者等の相談に応じら
れるネットワークの整備が重要である。

　　さらに、地方公共団体は、マンション管理士等専門的知識を有する者や経験
豊かで地元の実情に精通し、マンションの区分所有者等から信頼される者等の
協力を得て、マンションに係る相談体制の充実を図るよう努める必要がある。

　　マンション管理適正化推進センターにおいては、関係機関及び関係団体との
連携を密にし、管理組合の管理者等に対する積極的な情報・資料の提供を行う
等、管理適正化業務を適正かつ確実に実施する必要がある。